Mehrfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über den Verkehrswert für des Anwesens Bergstraße 32 in 85368 Moosburg a.d. Isar (Orts teil Pfrombach)

• Grundbuch: Pfrombach
• Blatt: 1182
• Gemarkung: Pfrombach
• Flurstück-Nr.: 550/23
• Gebäude- und Freifläche zu 762m²

 

Wertermittlungsstichtag: 24.05.2024

Verkehrswert: 540.000€

 

Grundstücksbeschreibung

 

Mietvertragliehe Vereinbarungen Die Wohnung im Dachgeschoss ist vermietet.

Umgebung im direkten Umfeld individuelle Wohnbebauung aus den 1980 Jahren prägend, in offener Bauweise und mit einer Höhenentwicklung von bis zu zwei Vollgeschossen und ausgebauten DGs im Süden gegenüber der Ortsdurchgangsstraße Waldstück

Beurteilung der Lage Das zu bewertende Anwesen liegt im dörflich geprägten Ortsteil Pfrombach im südöstlichen Stadtgebiet von Moosburg a.d. lsar. Prägend sind ein durchgrüntes und durchschnittliches Bebauungsumfeld des individuellen Wohnungsbaus aus den 1980er Jahren sowie die umliegenden Waldflächen.

Erschließungssituation das Grundstück ist verkehrsmäßig über die öffentlich gewidmete Bergstraße erschlossen, Erschließungsbeiträge nach § 127 BauGB werden nicht geschuldet es bestehen Anschlüsse an die regionale Elektrizitätsversorgung sowie an das örtliche Kanal- und Wassernetz für das gegenständliche Grundstück und den Gebäudebestand sind für die Wasserver- und Wasserentsorgungsanlagen keine Herstellungsbeiträge nach KAG offen

Umwelt-, Natur- und Hochwasserschutz Der südwestliche Teilabschnitt des zu betrachtenden Anwesens befindet sich aber aufgrund der Nähe zum Pfrombach in einem wassersensiblen Bereich. Diese Gebiete kennzeichnen den natürlichen Einflussbereich des Wassers, in dem es zu Überschwemmungen und Überspülungen oder zeitweise hoch anstehendem Grundwasser mit Nutzungsbeeinträchtigungen kommen kann.

 

Gebäudebeschreibung

 

Bebauung freistehendes Zweifamilienhaus, im südöstlichen Grundstücksabschnitt Garage mit Carport, zusätzlich Holzschuppen und Gartenhaus

 

Wohngebäude

Grundrisssituation des Wohngebäudes Es existieren zwei räumlich abgeschlossene Einheiten. Die Hauptwohnung liegt im Erdgeschoss, die zweite Wohnung im Dachgeschoss. Die Flächen im Kellergeschoss sind nur über den Hauptwohnbereich zugänglich. Der Gebäudezugang befindet sich im Erdgeschoss an der Nordostfassade und führt in einen Windfang. Es folgen der Treppenaufgang zur Dachgeschosswohnung und der Zugang zur Hauptwohnung. Daran schließt eine zentrale Diele mit Treppenabgang zum Kellergeschoss an. Über die Diele sind die Wohnküche mit Zutritt zum Wohnzimmer mit Erker sowie ein Flur zum Bad, zu den beiden Kinderzimmern und zum Schlafzimmer erreichbar. Die nach Südwesten orientierte Terrasse ist über den Wohnbereich und das Elternschlafzimmer zugänglich. Die Wohnung im Dachgeschoss teilt sich in eine zentrale Diele mit Deckenöffnung zum Dachspitz, in eine Küche, einen Abstellraum, ein Studio, ein Bad sowie in ein Arbeits- und Schlafzimmer auf. Die nach Südosten orientierte Loggia ist dem Studio zugeordnet. Im Kellergeschoss bestehen neben dem Heizungs- und Tankraum ein Waschraum, drei Kellerräume und eine zentrale Diele.

 

Baukonstruktion des Wohngebäudes

Fundamente / Bodenplatte Plattenfundament, in Stahlbeton auf tragfähigem Grund, frosttiefe Gründung wird unterstellt

Außenwände im KG Stahlbetonwände, 30 cm ab EG Holzständerbauweise, 20 cm, Wandaufbau im Detail nicht bekannt

Innenwände im KG vmtl. aus Ziegel bzw. Poren beton, 24 cm ab EG Holzständerbauweise, 13 cm, Wandaufbau im Detail nicht bekannt, bei der Wohnung im DG 2022/23 in Metallständerkonstruktion errichtet

Decken Stahlbeton- und Holzbalkendecken, ca. 16 und 22 cm, vmtl. mit Tritt- und Luftschallschutz

Treppen zwischen KG und EG einläufige, im Antritt vierteIgewendelte Treppe in Stahlbetonkonstruktion

Dachkonstruktion zimmermannsmäßiges Satteldach mit 35°-Neigung und Dachvorsprung, als Pfettendach in Holzkonstruktion

Dacheindeckung Betonflachdachpfannen, Unterkonstruktion mit Trag- und Konterlattung, Unterspannbahn auf Holzschalung

Regenableitung Regenrinnen und Fallrohre aus Kupfer

 

Ausbau des Wohngebäudes

Fassadengestaltung mehrlagiger Außenputz, abgesetzter Sockelbereich, Faschen bei den Fenstern und Türen, gestrichen

Fenster/ Fenstertüren Holzrahmenfenster und -türen mit lsolierverglasung, Dreh- und Kippbeschläge, z.T. Kunststoffrollläden mit Gurtzug im Zuge des DG-Ausbaus 2022/23 Einbau eines Dachflächenfensters in der Küche sowie von zwei Fenstertüren an der Nordwestfassade, jeweils mit Kunststoffrahmen und Zweifachverglasung im KG Kellerrahmenfenster mit Kunststoftlichtschächten

Türen Haupteingangstüre mit Seitenteil in Holz-/ Glaskonstruktion Innentüren mit profilierten und glatten Türblättern, z.T. mit Glasausschnitt, in Holzzargen Eingangstür zur Wohnung im EG sowie Innentüren der Einheit im DG aus 2022/23

Bodenbeläge bei der Wohnung im EG Fliesenbeläge, Wohnung im DG mit Fliesenbelag im Bad und im Übrigen Laminatboden, aus 2022/23 im KG Fliesenbeläge

Wandbehandlung im EG und DG gespachtelte und gestrichene Plattenbeläge, Bäder umlaufend raumhoch (EG) bzw. teilweise (DG) gefliest, im Zuge der Um- und Ausbaumaßnahmen 2022/23 angepasst bzw. ausgeführt, Küche im EG mit Fliesenbelag aus dem Baujahr im KG verputzt und gestrichen, z.T. Tapeten- und Fliesenbelag

Deckenuntersichten im EG und DG gespachtelte und gestrichene Plattenbeläge, im Zuge der Um- und Ausbaumaßnahmen 2022/23 angepasst bzw. ausgeführt im KG überwiegend verputzt und gestrichen beim DG Zwischensparrendämmung mit Mineralfaserwolle und Dampfsperre

Treppen zwischen EG und DG einläufige, im Antritt viertelgewendelte Holztreppe mit Holzgeländer

Sonstiges Loggia im DG mit Waschbetonplattenbelag und Holzgeländer

 

Gebäudetechnik des Wohngebäudes

Sanitärausstattung Bad Im EG und DG jeweils mit Waschbecken, Wand-WC mit Unterputzspülkasten sowie Eckbadewanne (EG) bzw. Einbaubadewanne (DG), 2022/23 modernisiert bzw. ausgeführt Waschmaschinenanschluss beim Heizraum im KG sowie beim Bad im DG

Heizung / Warmwasser Öl-Zentralheizung, Heizkessel des Herstellers Buderus, Modell Junomat-Ecomatic SE 305, Herstelljahr 1986 gern. Typenschild, Abgasführung über Dach

3 Kunststoffheizöltanks (Fassungsvermögen nicht bekannt) Warmwasserspeicher, Typ Buderus SP 2010, vermutlich aus 1986 im EG erneuerte Fußbodenheizung aus 2022/23 im DG Heizverteilung aus 2022/23, Wärmeabgabe über Plattenheizkörper mit Thermostatventilen im Übrigen aus dem Baujahr stammende Heizungsinstallationen, im KG Radiatoren mit Thermostatventilen

Elektroinstallation im KG Zählerschrank mit Wechselstromzähler und Zwischenzähler für die Wohnung im DG, Kippsicherungen Im Zuge der Um- und Ausbaumaßnahmen 2022/23 Anpassungen sowie Ausführung der Elektroverteilung im DG

TV/Audio über Satellitenschüssel

 

Nebengebäude

Allgemeine Daten Das nicht unterkellerte Nebengebäude wurde vermutlich 1988 errichtet. Um-/ Ausbaumaßnahmen, bauliche Erweiterungen sowie wertsignifikante Modemisierungs- und Sanierungsmaßnahmen sind nicht bekannt. Der Gebäudebestand setzt sich aus einer Garage und einem Carport mit Satteldach zusammen. Die beiden Pkw-Stellplätze werden von Nordosten über die öffentliche Bergstraße und die grundstückseigene Zufahrt erschlossen. Zum Carport hin existiert eine Zugangstür.

Brutto-Grundfläche rd. 36 m²; hiervon entfallen 18 m2 BGF auf die Garage und 18 m² BGF auf den Carport

 

Baubeschreibung des Nebengebäudes

Bauweise Stahlbeton-Fertiggarage, Carport In Ho1zkonstruktion

Fundamente Streifen- und Punktfundamente in Stampfbeton, frosttiefe Gründung und tragfähiger Grund wird unterstellt

Dachkonstruktion, /-eindeckung Satteldach mit 23 °-Neigung, mit Nagelplattenbinder sowie Betonflachdachpfannen mit Unterkonstruktion

Regenableitung wie Wohngebäude

Türen/ Fenster Nebeneingangstür in Metallkonstruktion, Holzrahmenfenster beim Carport

Garagentor Garagenschwingtor in Metallkonstruktion, mit elektrischem Antrieb

Haustechnik Stromanschluss

 

Beurteilung des Nebengebäudes Die konstruktiven Bauteile und die Gebäudeausstattung entsprechen einem mittleren Standard der 1980er Jahre. Die Garage und der Carport eignen sich zum Abstellen marktgängiger Pkws. Der Erhaltungs- und Pflegezustand ist durchschnittlich. Informationen zu wertrelevanten Baumängel und -schäden liegen nicht vor.

 

Außenanlagen

 

Einfriedungen Richtung Nordosten Thujenhecke, Maschendrahtzaun, beim Zugang zum Wohn- und Nebengebäude jeweils Gartentor in Metallkonstruktion

Geländebefestigungen Waschbeton- und Betonplattenbelag

Freiflächen-/Gartengestaltung Grünfläche mit Wildwuchs, Baum- und Strauchbewuchs

Sonstiges südöstlich des Nebengebäudes Holzschuppen in Holzkonstruktion, Pultdach mit Pfanneneindeckung im Bereich der nach Westen orientierten Grundstücksecke Gartenhaus in Holzkonstruktion mit flach geneigtem Satteldach und Bitumeneindeckung das Baujahr der beiden Nebengebäude ist nicht bekannt, sie eignen sich zu einfachen Lagerzwecken

Beurteilung die Ausführung und Gestaltung der baulichen Außenanlagen sowie der Nutzwert sind durchschnittlich, der Erhaltungs- und Pflegezustand ist unterdurchschnittlich wertsignifikante Baumängel/-schäden waren nicht ersichtlich